Předkupní právo: Co to je a kdy se vás týká? 

Co je předkupní právo? 

Předkupní právo dává určité osobě možnost koupit nemovitost jako první, ještě předtím, než ji prodávající nabídne komukoliv jinému. Jinými slovy, pokud se rozhodnete nemovitost prodat, musíte ji nejdříve nabídnout tomu, kdo má předkupní právo, a to za stejných podmínek, za jakých byste ji prodali cizí osobě. Teprve pokud tato osoba nabídku odmítne nebo na ni nereaguje, můžete nemovitost prodat někomu jinému.

Kdy předkupní právo vzniká?

Předkupní právo může vzniknout několika způsoby. Nejčastěji se setkáváme se dvěma situacemi.

Smluvní předkupní právo 

Strany se na něm dohodnou smluvně. Může být součástí kupní smlouvy, darovací smlouvy nebo jiného dokumentu. Pokud je zapsáno v katastru nemovitostí, působí vůči všem, tedy i vůči budoucím kupcům.

Zákonné předkupní právo 

Vzniká přímo ze zákona v určitých situacích. Typickým příkladem je spoluvlastnictví nemovitosti vzniklé na základě dědictví. Pokud vlastníte nemovitost společně s někým dalším z důvodu dědictví a chcete prodat svůj podíl během prvních šesti měsíců, máte povinnost ho nejdříve nabídnout ostatním spoluvlastníkům.

Jak předkupní právo uplatnit? 

Pokud máte předkupní právo a prodávající vám nemovitost nabídl, máte zpravidla tři měsíce na to, abyste se rozhodli a kupní cenu zaplatili (u nemovitostí tuto lhůtu jasně stanovuje občanský zákoník). Pokud v této lhůtě neodpovíte nebo nabídku odmítnete, může prodávající nemovitost prodat komukoliv jinému. 

„Klient Martin P. zdědil polovinu rodinného domu společně se sourozenci. Když se rozhodl svůj podíl prodat, netušil, zda se na něj ještě vztahuje povinnost nabídnout ho ostatním spoluvlastníkům. Díky včasné právní analýze jsme celý proces zvládli správně a bez zbytečných komplikací.“

Co se stane, když prodávající předkupní právo poruší? 

Pokud prodávající předkupní právo poruší a prodá nemovitost někomu jinému, aniž by ji nejdříve nabídl oprávněné osobě, může se tato osoba domáhat toho, aby jí byla nemovitost převedena za stejných podmínek. Jde o relativně složitou právní situaci, které se vyplatí předejít správně sepsanými smlouvami a důsledným dodržením zákonného postupu. 

Chcete vědět, jak celý proces prodeje probíhá správně od začátku? Podívejte se na průběh spolupráce krok za krokem.

Předkupní právo a prodej nemovitosti v praxi 

Při prodeji nemovitosti je klíčové zjistit, zda na ní nějaké předkupní právo vázne, a to ještě předtím, než ji nabídnete na trhu. U smluvního předkupního práva tuto informaci najdete v listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Zákonné předkupní právo se v katastru nezobrazuje – přesto platí a je potřeba ho zohlednit. Pokud předkupní právo existuje a vy ho opomenete, může to celý prodej zásadně zkomplikovat, nebo dokonce zneplatnit.

Předkupní právo vlastníka pozemku a stavby

Zvláštním případem zákonného předkupního práva je situace, kdy se vlastník pozemku a vlastník stavby na něm stojící liší. Pokud vlastníte pozemek, na kterém stojí cizí stavba, máte ze zákona předkupní právo k této stavbě a naopak, vlastník stavby má předkupní právo k pozemku pod ní. 

Jinými slovy, pokud se rozhodnete pozemek prodat, musíte ho nejdřív nabídnout vlastníkovi stavby, která na něm stojí. Stejné pravidlo platí i obráceně. Cílem tohoto pravidla je postupně sjednocovat vlastnictví pozemku a stavby do jedněch rukou a předcházet tak zbytečným sporům mezi vlastníky.

Závěrem 

Předkupní právo není téma, které by se týkalo každého prodeje, ale když se objeví, je důležité ho nepodcenit. Máte otázky nebo si nejste jistí, jestli se vás toto právo týká? Ozvěte se mi, rád vám celou situaci vysvětlím a pomohu vám ji vyřešit.