Jak fungovala daň z nabytí nemovitosti a co se změnilo?

Daň z nabytí nemovitých věcí byla povinnou platbou při koupi nemovitosti až do roku 2020. Přestože byla zrušena, lidé se na ni často ptají, protože v minulosti tvořila významnou součást nákladů při pořizování bydlení. Tento článek přináší přehled, jak daň fungovala, kdo ji platil a jak je celý systém nastavený dnes.
článek
20. 12. 2025

Co byla daň z nabytí nemovitosti?

Daň z nabytí se týkala převodu vlastnického práva k nemovitosti. Původně ji platil prodávající, později nově kupující. Sazba daně byla čtyři procenta z kupní ceny nebo ze základu stanoveného znaleckým posudkem podle toho, která částka byla vyšší. Daň se odváděla na finanční úřad po podání daňového přiznání.

Kdy byla daň zrušena?

Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena v roce 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. Zrušení se týká všech převodů, u kterých byl vklad vlastnického práva do katastru proveden dne 26. září 2020 a později. Lidé, kteří daň zaplatili po tomto datu, mohli požádat o její vrácení.

Jak je to s převodem nemovitosti dnes?

Kupující již daň z nabytí neplatí. To znamená, že při koupi bytu, domu nebo pozemku dnes žádná taková daňová povinnost nevzniká. Převod vlastnického práva je tedy finančně méně náročný než v minulosti.

Jaké náklady zůstávají při převodu?

Zrušením daně z nabytí nezanikly všechny poplatky spojené s převodem. Stále je potřeba počítat se správním poplatkem za vklad do katastru nemovitostí. Kupující využívají také bankovní, notářskou nebo advokátní úschovu a v případě, kdy si to klient vyžádá, může využít i úschovu realitní. V případě notářské úschovny, musí klient být obeznámen, že se hradí podle zákonem stanoveného sazebníku, v ostatních případech podle ceníku poskytovatele. Další náklady mohou vzniknout při vyřízení hypotečního úvěru nebo při přípravě smluv. Kupující je pak povinen podat daňové přiznání k dani z nemovitosti, a to následující rok v prvním měsíci po roce, ve kterém nemovitost koupil, kterou následně platí každý rok. 

Daňové povinnosti při prodeji nemovitosti

Zrušení daně z nabytí nemá vliv na daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Tato povinnost se řídí takzvaným časovým testem. Například pokud jste nemovitost nabyli před rokem 2021 a vlastnili alespoň pět let nebo jste v ní nejméně dva roky bydleli, byli jste od daně z příjmu osvobozeni. U nemovitostí nabytých od roku 2021 je časový test prodloužen na deset let. U dědictví a darování platí zvláštní pravidla podle příbuzenského vztahu.

Jak se vyznat v současných pravidlech?

Pro kupující i prodávající může být orientace v daňových povinnostech náročná. Každý případ má své specifické podmínky a je dobré mít jasno v tom, co je potřeba řešit. Přestože daň z nabytí už neexistuje, stále je důležité znát ostatní náklady a povinnosti, které se k převodu nemovitosti vztahují.

Závěrem

Daň z nabytí nemovitosti dnes už neplatí, ale informace z minulosti mohou být matoucí. Pokud řešíte prodej nebo koupi nemovitosti a chcete mít jistotu, že máte správné informace o poplatcích a daňových povinnostech, rád vám jednotlivé kroky vysvětlím a pomohu nastavit proces tak, aby byl přehledný a bezpečný.